Главная / Аналитика / Где купить квартиру: пять самодостаточных городов Подмосковья

Где купить квартиру: пять самодостаточных городов Подмосковья

Принято считать, что жители Московской области поголовно ездят на работу в столицу, поэтому главным критерием при выборе жилья является близость к МКАД. Однако в Подмосковье есть немало городов, где люди не мечтают перебраться поближе к Москве. Редакция выбрала пять привлекательных для жизни подмосковных городов, из которых люди не стремятся уезжать (а порой, наоборот, приезжают).

Жить и работать

Самыми востребованными на рынке недвижимости городами Подмосковья считаются локации в пределах 15 км от МКАД. «Их выбирают в том случае, когда работа находится в Москве, но столичная недвижимость не по карману», – объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Однако есть в области и вполне самодостаточные города. «Это все те города, в которых развита пищевая промышленность и прочие производства, а также располагаются пансионаты, лечебницы, дома отдыха, спортивные комплексы, – говорит руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. – Население этих городов зачастую занимается обслуживанием таких объектов и занимает соответствующие должности на разных уровнях. В том, чтобы ездить в Москву по несколько часов в день, просто нет необходимости».

Чаще всего это города двух типов – либо исторические с развитой инфраструктурой и туристической отраслью, либо промышленные города или наукограды, где рабочие места сконцентрированы вокруг производства или научных исследований. Спрос на жилье в них в основном локальный. «Чаще всего квартиры в дальних городах покупают местные жители, которые хотят улучшить свои жилищные условия (либо увеличение площади лота, либо повышение качественных параметров жилья), а также те, кому не хватает на ближнее Подмосковье – в основном это жители других регионов», – отмечает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век».

Но есть исключения. «Мы иногда наблюдаем обратную тенденцию: в некоторые населенные пункты Подмосковья переезжают москвичи. Такая ситуация сложилась, например, в Дубне, где есть уникальное градообразующее предприятие, связанное с атомной промышленностью, и специалисты в этой области, ранее жившие в столице, приобретают здесь квартиры, чтобы жить поближе к месту работы», – рассказывает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Коломна

Среди самодостаточных и привлекательных удаленных городов Подмосковья эксперты чаще всего выделяют Коломну. Город с населением 144 000 человек расположен в 95 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Это один из самых древних и красивых городов Московской области, поэтому Коломна привлекает туристов. Одновременно это современный научный и промышленный узел.

Главная достопримечательность – Коломенский кремль XVI века, также в городе много церквей, архитектурных памятников, старинных деревянных домов, уютных исторических улочек и парков. Коломна располагается одновременно на берегу Москвы-реки, Оки и реки Коломенка, вдоль которых частично оборудованы прогулочные зоны и пляжи.

Основные места приложения труда – Конструкторское бюро машиностроения КБМ, Коломенский тепловозостроительный завод, несколько машиностроительных предприятий, заводы по производству строительных материалов и конструкций (в том числе цементный, принадлежащий швейцарской компании HOLCIM), мясокомбинат, кондитерская фабрика.

В городе работают НИИ, более 30 школ, два вуза, два филиала московских вузов. Развита спортивная инфраструктура: в 2006 году здесь появился крупнейший в России конькобежный центр, который принимает не только национальные, но и международные соревнования.

«В Коломне большую часть жилого фонда составляют советские постройки. Однако здесь также сохранилось множество исторических деревянных домов, в которых и сегодня живут коломенцы», – говорит Мария Литинецкая.

На первичном рынке, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», работают четыре основных застройщика: «Мособлстрой-3», «РК-Газсетьсервис», «Коломенский домостроитель» и «СтройЭлитПроект». В настоящее время в реализации представлены восемь новостроек, 50% из них возводят по монолитно-кирпичной технологии, 37% рынка приходится на кирпичные дома, и только один дом (ЖК «Новоокский») – панельный. 75% новостроек построены или уже даже введены в эксплуатацию.

В новостройках представлены 1-, 2- и 3-комнатные квартиры по цене от 37 000 до 63 000 рублей за кв. м. А средняя цена за метр составляет около 50 000 рублей. «В готовой новостройке по адресу Девичье поле, 2 («Коломенский домостроитель») предлагаются трехкомнатные квартиры площадью 88,4-96,2 кв. м стоимостью 4,8 – 5,3 млн рублей, – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. –

В монолитно-кирпичном доме на ул. Коммунальной («Газсетьсервис») предлагаются двух- и трехкомнатные квартиры площадью 69 – 94,1 кв. м стоимостью 2,6-3,5 млн руб. (дом построен)».

Крупнейшим комплексом является микрорайон Донской («РК-Газсетьсервис»). «Донской» включает более 20 многоэтажных монолитно-каркасных корпусов, часть из которых уже введена в эксплуатацию. «Также в рамках проекта заявлены стоянки, школа, детский сад, медицинский и физкультурно-оздоровительный центр, магазины на первых этажах. Располагается новый район недалеко от набережной Оки. Квартиру тут можно купить за 2,5 млн рублей», – рассказывает руководитель направления стратегии и маркетинга ГК «Инград» Анна Соколова.

Дмитров

Еще один исторический город – Дмитров, расположенный в 50 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. В 2005 году Дмитров признавался самым благоустроенным городом России в своей категории по численности жителей (сейчас здесь проживают почти 70 000 человек).

В Дмитрове множество достопримечательностей: кремль XII века с Успенским собором, Борисоглебским монастырем и церквями, музеи, различные памятники. На некоторых улицах сохранилась деревянная усадебная застройка XIX – начала XX века.

В городе работают хорошие дошкольные и школьные образовательные учреждения, филиалы ведущих столичных вузов, среди которых Московский государственный технический университет имени Н. Э. Баумана, Московский государственный технический университет «МАМИ», Московский государственный университет приборостроения и информатики. Гимназия «Дмитров» была признана абсолютным победителем Всероссийского конкурса «Лучшие школы России» в 2005 году. Есть и спортивные объекты: три стадиона, центр фигурного катания и керлинга, ледовый дворец и т.д. В Дмитрове каждый год проводятся соревнования тепловых аэростатов на Международный кубок губернатора Московской области.

Рабочие места обеспечивают крупные непроизводственные («Мострансавто», «Облнерудпром» и пр.) и промышленные (экскаваторный, деревообрабатывающий, молочный заводы, завод фрезерных станков и пр.) предприятия. Кроме того, многие местные жители работают на спортивных курортах Дмитровского района. «Поблизости есть горнолыжные комплексы, а также мини-отели, гостиницы, пансионаты, лечебницы, кафе и рестораны», – говорит Елена Мищенко.

«Основной жилой фонд Дмитрова представляют невысокие дома, построенные в советские годы, – рассказывает Мария Литинецкая. – В центральных районах есть здания более поздней постройки (конца 1990-х – начала 2000-х годов) и совсем новые жилые комплексы, а на периферии – частные владения».

По словам Анны Соколовой, в Дмитрове первичные продажи квартир ведутся по девяти адресам, среди них есть как малоэтажные ЖК («Дмитрослав», «Гавань» и т.д.), так и современные монолитно-кирпичные многоэтажки (ЖК «Некрасовкий», «Князь Долгорукий» и т.д.). «Большинство новостроек находятся на высокой стадии строительной готовности или введено в эксплуатацию, – отмечает эксперт. – Совокупный объем предложения приближается к 500 шт., средняя цена – 53 000 руб. / кв. м, минимальный бюджет покупки – от 1,2 млн руб. На вторичном рынке в среднем жилье стоит 65 000 руб. / кв. м, самая доступная квартира – 1,6 млн руб.»

Среди местных новостроек Анна Соколова выделяет ЖК «Северная Жемчужина» от ГК «Афина»: «В готовом доме на 76 квартир есть подземный паркинг и кладовые помещения, места общего пользования выполнены по индивидуальному проекту, архитектурный облик выгодно отличается от типовых монолитно-кирпичных новостроек. Кроме того, проект находится в непосредственной близости от парка Подлипичье и в пешеходной доступности относительно железнодорожной станции. Следует сказать, что подобного качества жилые комплексы нехарактерны для столь удаленных городов, поскольку их сравнительно высокая себестоимость диктует необходимость установления относительно высоких цен, отсекающих часть целевой аудитории. Так, в ЖК «Северная Жемчужина» цена кв. м начинается от 78 000 руб.».

Сергиев Посад

Сергиев Посад тоже относится к туристическим городам Подмосковья. Здесь расположена Троице-Сергиева Лавра, резиденция патриарха и высшее учебное заведение РПЦ – Московская духовная академия. «В последние годы власти города пытаются найти другие точки притяжения туристов, помимо древней Лавры, с которой конкурировать, конечно, невозможно, но не хочется быть «городом на один день» — приехал утром и уехал вечером, – рассказывает Артемий Шурыгин, руководитель АН «Градомиръ» (партнер Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис»). – Предпринимаются попытки развития маршрутов по лаврским подворьям, мастерских народных ремесел и местных музеев. Для жителей создан новый городской парк «Скитские пруды».

В Сергиевом Посаде еще в советское время также появились промышленные предприятия (например, Загорский электромеханический завод), а также научно-исследовательские объекты, среди которых Научно-исследовательский институт резиновой промышленности. «На увеличение рабочих мест можно надеяться в связи с развитием индустриального парка, который раскинулся на севере района и активно набирает резидентов – крупные производства. Открытие крупных торговых центров с сетевыми магазинами также способствует увеличению рабочих мест и повышает уровень городской инфраструктуры», – говорит Артемий Шурыгин.

Городская застройка неоднородная: есть вполне современные районы с многоэтажками, есть уже «уставшие» за много лет «трехэтажки», в центре можно еще встретить остатки частных домов XIX века постройки. За Лаврой также разрастаются частные домовладения – коттеджи, дома.

«Свежего малоэтажного строительства пока не много, но можно подобрать интересные варианты, – отмечает эксперт. – В целом рынок недвижимости, на мой взгляд, не отличается какой-то оригинальностью. Средняя цена однокомнатной квартиры – 2 350 000 руб., двухкомнатной – 3 000 000 руб., трехкомнатной – 4 600 000 руб. Наблюдается тренд на снижение цен (по сравнению с 2017 годом примерно на 3%). Квартиры в новостройках Сергиева Посада продаются по цене от 47 000 рублей за кв. м». В 80% случаев улучшают или меняют жилищные условия местные жители, говорит Артемий Шурыгин. Примерно 10% в структуре спроса приходится на долю москвичей и переезжающих из других городов Подмосковья, еще 10% – на переселенцев из других регионов страны.

Дубна

Дубна – один из самых отдаленных городов Московской области, он расположен в 121 км от Москвы. Это наукоград и крупнейший в России исследовательский центр в области ядерной физики. Население города составляет около 75 000 жителей.

По мнению Дмитрия Таганова, именно Дубна лучше всего среди подмосковных городов отвечает критерию самодостаточности: «Во-первых, среди прочих перечисленных населенных пунктов она наиболее удалена от Москвы. Во-вторых, здесь есть крупные градообразующие предприятия (Объединенный институт ядерных исследований, машиностроительный и приборный заводы и т.д.), и благодаря достаточному числу рабочих мест большинство жителей Дубны трудятся здесь, а не ездят в Москву (либо посещает ее время от времени, скажем, ради развлекательных мероприятий)».

Среди крупных промышленных предприятий, помимо ОИЯИ, можно выделить «ГосМКБ «Радуга» им. А.Я. Березняка» (разработка образцов специальной техники для ВВС и ВМФ), ДМЗ им. Н.П. Федорова (производство летательных аппаратов, авиационной техники, пищевого, нестандартного оборудования), приборный завод «Тензор» (производство электронной аппаратуры контроля для атомных электростанций, систем охранной сигнализации для охраны периметров территорий, объектов, рабочих помещений, квартир), НИИ «Атолл» (морское приборостроение). Проектом генерального плана городского округа Дубна предусматривается строительство офисных зданий, жилья, инженерной и социальной инфраструктур для Российского центра программирования. Всё это на участке в 179,84 га.

Дубна – сравнительно новый город, построенный в советские времена, поэтому исторических достопримечательностей здесь немного (хотя есть, например, второй по величине в мире памятник Ленину). Зато город расположен на берегу Волги и Иваньковского водохранилища, поэтому привлекает любителей водного спорта и прогулок на яхтах.

По данным «Метриум», в городе есть три новостройки с лотами от 2 млн до 10,5 млн рублей. Однако в будущем жилой фонд может существенно увеличиться. «Одна из площадок – это место сноса деревянных домов на ул. Дачная в центре Дубны. На участке 2,5 га планируется многоэтажная застройка, – рассказывает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». – В план также входит освоение резервных территорий вдоль рек Сестра и Дубна (частично район Юркино, Козлаки и Александровка) сроком до 2020 года, предусматривающее многоэтажную и малоэтажную застройки, однако до сих пор утверждённых ГПЗУ нет и уточнений возможных объёмов строительства тоже. В целом, к 2036 году жилищный фонд планируется увеличить с 1 611 800 кв. м до 2 758 800 кв. м, а значит, построить порядка 1,2 млн кв. м жилья».

Несмотря на то, что в перечисленных городах вполне приятно жить, спрос на жилье здесь намного ниже, чем в ближнем Подмосковье и тем более Москве. Поэтому в них не очень много новостроек и квартиры не раскупаются на ранних стадиях. Отсюда и невысокие цены на жилье – и на первичном, и на вторичном рынках. Это позволяет купить достаточно качественную квартиру по цене намного ниже, чем в ближних к МКАД локациях.

 

Adblock detector